店舗の出店コストを抑える方法として、前のテナントの内装や設備を引き継ぐ「居抜き物件」の活用が定着しています。スケルトン物件と比べて内装工事の範囲が小さくなるため、初期投資と工期の両方を圧縮できる可能性があります。一方で、引き継いだ設備の状態を確認しないまま契約すると、開業直前に想定外の工事費用が発生するケースも少なくありません。この記事では、東京・埼玉・千葉・神奈川など首都圏で店舗出店を検討している方に向けて、居抜き物件の内装工事で確認すべきポイントを整理します。
居抜き物件とスケルトン物件の違い
居抜き物件は、前テナントの内装・設備・什器などが残された状態で引き渡される物件です。飲食店であれば厨房設備やダクト、美容室であればシャンプー台や給排水配管が残っていることがあります。
これに対してスケルトン物件は、内装や設備が撤去されたコンクリート躯体の状態で引き渡されます。ゼロから内装をつくるため自由度は高い一方、工事範囲が広く費用も工期もかかります。
- 居抜き物件：既存設備を活用でき、費用と工期を抑えやすい。ただし設備の状態次第
- スケルトン物件：レイアウトの自由度が高い。工事費用と工期は大きくなりやすい
どちらが有利かは物件の状態と業態によって変わるため、内見の段階で施工会社に同行してもらい、活用できる設備を見極めることをおすすめします。
契約前に確認したい設備・インフラのチェックポイント
電気容量・ガス容量・給排水
居抜き物件で最も注意したいのがインフラの容量です。前テナントと同業態であっても、導入する機器によって必要な電気容量は変わります。容量が不足している場合は幹線の引き直しや分電盤の増設が必要になり、工事費用が想定より大きくなることがあります。契約前に容量の確認をしておくと、後からの手戻りを防げます。
厨房設備・ダクトの状態
飲食店の居抜きでは、厨房機器が動くかどうかだけでなく、排気ダクトの内部やグリストラップの状態も重要です。外からは見えない部分に劣化や汚れが蓄積していることがあり、清掃や交換の費用を見込んでおく必要があります。設備の状態は物件によって大きく異なるため、現地調査での確認が欠かせません。
造作譲渡の範囲とリース品の有無
居抜き物件では、内装や設備を前テナントから譲り受ける「造作譲渡契約」を結ぶことが一般的です。このとき、譲渡リストに含まれる設備とリース品が混在しているケースに注意が必要です。リース品はリース会社の所有物のため、そのまま使えるとは限りません。譲渡リストの内容を書面で確認しておきましょう。
業態別・居抜き活用の注意点
同じ居抜きでも、業態によって確認すべきポイントは変わります。
- 飲食店：ダクト経路と排気能力、グリストラップ、保健所の営業許可要件との適合
- 美容室・サロン：シャンプー台の給排水と床上げ配管の状態、電気容量
- クリニック：前テナントの区画が診療科の要件と合うか、遮音性能
- 物販店：照明計画と電源位置、什器の転用可否
前テナントと違う業態で使う場合は、活用できる設備が限られることもあります。用途や営業許可に関わる基準は自治体・管轄によって運用が異なるため、事前の確認が必要です。詳しくは店舗内装工事サービスのページでも解説しています。
居抜きでも「原状回復条件」の確認を忘れずに
見落とされがちなのが、退去時の原状回復条件です。居抜きで入居した場合でも、賃貸借契約の内容によっては「スケルトン状態に戻して返す」ことが求められるケースがあります。入居時に存在した設備の撤去費用まで負担することになると、退去コストが大きく膨らみます。
契約前に原状回復の範囲を確認し、入居時の状態を写真で記録しておくことが、将来のトラブル防止につながります。退去時の工事については原状回復工事サービスをご覧ください。
まとめ
居抜き物件の内装工事は、既存設備をどこまで活用できるかの見極めがすべてと言っても過言ではありません。契約前のチェックポイントをまとめます。
- 電気・ガス・給排水の容量を確認する
- 厨房設備・ダクトなど隠れた部分の状態を調査する
- 造作譲渡リストとリース品の有無を書面で確認する
- 退去時の原状回復条件を契約前に確認する
播磨商事では、東京・埼玉・千葉・神奈川・静岡・大阪・兵庫で店舗内装工事と原状回復工事に対応しており、物件契約前の現地調査からご相談いただけます。居抜き物件の活用可否の診断も含め、お問い合わせよりお気軽にご相談ください。現地調査・お見積りは無料です。